L’erreur classique consiste à croire qu’un jugement de divorce, un accord écrit entre ex-conjoints ou le départ de l’un du logement suffit à le sortir du prêt. Ce n’est pas le cas. Tant que la banque n’a pas formellement donné son accord, les deux emprunteurs restent tenus de payer les mensualités.
J’ai vu ce point bloquer des séparations pourtant apaisées. L’un gardait la maison, l’autre pensait être libre de demander un nouveau crédit pour se reloger. Sur le papier, il ne devait plus rien. Pour la banque, il restait engagé à 100 %. La nuance coûte parfois très cher.
Que signifie être solidaire sur un crédit immobilier ?
Quand deux personnes signent un prêt, la banque peut réclamer la totalité de la mensualité à l’une ou à l’autre si l’autre ne paie pas. Peu importe la répartition prévue entre vous, 50/50 ou 70/30. C’est le principe de solidarité entre co-emprunteurs.
La désolidarisation du prêt immobilier consiste donc à retirer officiellement un emprunteur du contrat. Celui qui conserve le bien devient seul responsable du capital restant dû. Il doit aussi, en général, reprendre l’assurance emprunteur à 100 %.
Cette opération peut intervenir après une séparation, un divorce ou la rupture d’un PACS. Elle existe aussi lorsque des co-acquéreurs, sans lien de couple, veulent mettre fin à leur projet commun. La séparation personnelle et le dossier bancaire sont deux sujets différents.
À retenir : je déconseille de signer un rachat de part chez le notaire avant d’avoir obtenu un accord bancaire écrit. Acheter la part de l’autre sans pouvoir assumer seul le crédit peut vous laisser avec un bien difficile à revendre et un financement fragile.
Comment se passe la désolidarisation après une séparation ?
La banque va surtout vérifier une chose : la personne qui reste a-t-elle les moyens de rembourser seule ? Elle réétudie le dossier comme pour un nouveau financement. Revenus stables, autres crédits, pension éventuelle, apport, épargne disponible et valeur du bien entrent dans l’équation.
Voici l’ordre logique des démarches.
- Faire le point sur le bien et le prêt : capital restant dû, mensualité, durée restante, assurance et garantie.
- Estimer le logement : plusieurs avis de valeur ou une expertise si vous êtes en désaccord. Pour une vente future, prévoyez aussi les diagnostics immobiliers à prévoir.
- Calculer la soulte : c’est la somme versée à celui qui cède sa part. On part de la valeur du bien, on retire le capital restant dû, puis on applique les quotes-parts de propriété.
- Déposer la demande à la banque : par courrier recommandé ou selon son circuit interne, avec justificatifs de revenus, charges et projet de partage.
- Signer les documents : avenant au prêt, nouveau contrat ou refinancement selon la décision de la banque, puis acte notarié pour le transfert de propriété.
Exemple simple : une maison vaut 280 000 €, il reste 160 000 € de crédit et vous détenez chacun la moitié. L’équité est de 120 000 €. Celui qui garde le logement doit donc, en principe, racheter 60 000 € de droits à l’autre, tout en reprenant les 160 000 € restant à rembourser. La répartition peut différer si l’acte d’achat prévoyait des quotes-parts inégales.
Le notaire sécurise le transfert du bien. La banque sécurise le remboursement. Les deux validations sont nécessaires quand l’un reprend seul la propriété.
Quels frais prévoir pour un rachat de soulte et la sortie du prêt ?
Le coût ne se limite pas aux frais de dossier annoncés par la banque. C’est souvent la soulte qui pèse le plus, car elle doit être financée avec le capital restant. Dans l’ancien, les frais liés à l’acte de partage et au rachat de soulte tournent souvent autour de 7 à 8 % du montant de la soulte. Dans le neuf de moins de cinq ans, ils peuvent être plutôt de l’ordre de 2 à 3 %.
| Poste de dépense | Ordre de grandeur | Ce qui le fait varier |
|---|---|---|
| Frais bancaires | Quelques centaines d’euros, parfois davantage | Avenant, étude du dossier, nouvelle garantie |
| Acte notarié et partage | Souvent 7 à 8 % de la soulte dans l’ancien | Nature du bien, montant de la soulte, taxes |
| Nouvelle garantie | Variable | Caution, hypothèque, montant et montage du crédit |
| Remboursement anticipé | Possible si le prêt est soldé ou refinancé | Contrat de prêt et montant remboursé |
| Assurance emprunteur | Cotisation recalculée | Âge, santé, quotité à assurer, garanties |
Si le prêt est remboursé par anticipation, une indemnité peut s’appliquer. Son plafond légal est encadré : elle ne peut pas dépasser six mois d’intérêts ni 3 % du capital restant dû. Vérifiez tout de même votre offre initiale et demandez un décompte chiffré à la banque.
Qui paie ? Rien n’est automatique. Les ex-partenaires peuvent répartir les frais à parts égales ou les faire supporter par celui qui conserve le logement. Faites inscrire cet accord clairement dans les comptes établis avec le notaire. À mon avis, celui qui rachète le bien a intérêt à budgéter l’ensemble dès le départ plutôt que de négocier chaque facture ensuite.
La banque peut-elle refuser la désolidarisation du crédit ?
Oui, et c’est fréquent lorsque le dossier ne tient plus avec un seul revenu. La banque peut estimer que le taux d’endettement est trop élevé, que les revenus sont instables, que l’assurance est trop coûteuse ou que la garantie devient insuffisante.
Un refus ne signifie pas que vous êtes condamnés à rester liés indéfiniment. Plusieurs portes restent ouvertes :
- allonger la durée ou renégocier le montage, si la banque l’accepte ;
- apporter une somme d’épargne pour diminuer le capital ;
- présenter une caution ou un nouveau co-emprunteur, avec prudence car cela déplace le risque ;
- faire racheter le prêt par une autre banque ;
- vendre le logement et rembourser le crédit avec le prix de vente ;
- conserver temporairement le bien en indivision, avec une convention très cadrée.
Le maintien de l’indivision peut dépanner quand le marché est défavorable ou quand les enfants ont besoin de stabilité. Mais ce n’est pas une solution confortable sans règles précises : qui paie le prêt, la taxe foncière, les travaux et les charges ? Dans une copropriété fragile, les appels de fonds peuvent vite déséquilibrer le budget. Le sujet mérite d’être anticipé, comme je l’explique pour une copropriété dégradée.
Pour les conséquences concrètes d’une séparation ou d’un divorce sur la garantie de co-emprunteur, la fiche de Service-Public.fr donne un premier cadre fiable. Pour un dossier conflictuel ou des apports très déséquilibrés, un notaire ou un avocat reste plus adapté qu’un simple calcul en ligne.
Vendre, garder ou louer le logement : quel choix est le plus réaliste ?
Conserver la maison a du sens seulement si le budget restant absorbe aussi les imprévus. Une chaudière qui lâche, un ravalement ou une hausse de charges ne se paient pas avec une mensualité théorique. Je conseille de faire un budget sur douze mois, avec une marge de sécurité, avant de demander à reprendre le prêt.
La vente est souvent la voie la plus nette quand aucun revenu seul ne passe. Elle permet de solder le crédit et de répartir le solde. Attention à ne pas confondre prix affiché et somme réellement récupérée : commission éventuelle, remboursement de prêt, indemnités éventuelles et frais de vente réduisent le montant final.
Louer le logement commun peut apporter un revenu, mais ne libère aucun co-emprunteur vis-à-vis de la banque. Il faut gérer le bail, la fiscalité, les réparations et les décisions à deux. Avant ce choix, relisez les bases d’un contrat de location meublée : louer dans l’urgence sans règles claires ajoute souvent un conflit au conflit.
Questions fréquentes
Est-il possible de se désolidariser d’un prêt immobilier ?
Oui, à condition que la banque donne son accord. Elle doit accepter que l’emprunteur restant rembourse seul ou qu’un nouveau montage de financement remplace le prêt actuel. L’accord entre les deux anciens co-emprunteurs ne suffit pas.
Est-ce qu’une banque peut refuser une désolidarisation d’un prêt immobilier ?
Oui. Elle peut refuser si les revenus, les charges ou la garantie ne permettent pas de sécuriser le remboursement. Il est alors possible de proposer un apport, de solliciter une autre banque ou de vendre le bien.
Qui doit payer les frais de désolidarisation ?
Les deux parties décident de leur répartition dans leur accord et l’acte notarié. Dans les faits, celui qui garde le logement paie souvent les frais liés à son financement et au rachat de soulte, mais ce n’est pas une règle obligatoire.
Comment se passe un crédit immobilier en cas de séparation ?
Jusqu’à la vente du bien ou à l’accord de la banque, les deux co-emprunteurs restent responsables des échéances. Il faut donc continuer à payer, même si l’un a quitté le logement. Cesser les prélèvements pour “faire réagir” l’autre est une très mauvaise idée : cela dégrade les deux dossiers bancaires.
Préparer un dossier qui a une chance d’être accepté
Avant le rendez-vous bancaire, rassemblez vos trois derniers justificatifs de revenus, avis d’imposition, relevés de comptes, tableau d’amortissement, estimation du bien, détail des crédits en cours et montant envisagé de la soulte. Demandez aussi le coût de l’assurance à 100 %, pas seulement la nouvelle mensualité de prêt.
Faites ensuite trois simulations réalistes : garder le bien sans travaux, garder le bien avec 5 000 à 10 000 € d’imprévus, puis vendre. Celle qui vous laisse respirer est rarement la plus flatteuse, mais c’est souvent la bonne. Une désolidarisation réussie, ce n’est pas juste une signature : c’est un budget qui tient encore quand la vie redevient normale.